mercoledì 4 febbraio 2009

Come si compra una casa in America?

Dall'alto della mia esperienza pluriann..ehm plurimensile vi posso scrivere una miniguida su come si compra una casa in America. Prima cosa trovatevi un agente immobilare veramente competente che vi assista nella ricerca. La cosa magnifica e' che la commissione all'agente la paga il venditore, quindi sceglietevi il meglio su piazza. Zipreality (vedi sotto) vi regala addirittura parte della commissione dei loro agenti, ma non vi consiglio di affidarvi al caso per il vostro agente immobiliare.
Ricerca della casa - fate squadra con l'agente
Il vostro agente fara' una ricerca su MLS una sorta di Data Base che contiene tutte le proprieta' in vedita negli Stati Uniti. Ma se vi registrate (gratuitamente) su Zipreality.com avrete accesso gratuitamente ai dati, e potrete sottoporre al vostro agente le case che vi possono interessare.
Lui si occupera' di fissare gli appuntamenti e vi controllera' tutta la storia della casa.
Naturalmente voi potrete fare lo stesso su Zillow.com, dove potrete conoscere per ogni immobile in America una valutazione attendibile ed il prezzo (reale) a cui e' stata venduta la casa negli ultimi 10 anni. Importantissimo prima di mettersi alla ricerca della casa e' di ricevere da un broker od una banca una lettera di pre approvazione per il mutuo che intende chiedere.
Tenete conto che per un cittadino non americano occorre disporre di almeno il 10% in contanti. Lo so, non e' tanto per i nostri standard. Molto importante e' la zona (location) della casa e la qualita' delle scuole pubbliche. Importantissimo e' assicurarsi che le scuole dove i vostri figli saranno destinati siano di buona qualita'. E possibile che case con lo stesso codice postale appartengano a distretti scolastici (molto) diversi. Attenzione, Zillow e' impreciso sui distretti scolastici.

Ho sentito di parecchie case in mano alle banche- di che si tratta?

In questo periodo una casa venduta ogni 5 e' una vendita forzata per morosita' del proprietario. Ci sono due possibili declinazioni :
- Foreclosure
Una casa e' definita in Foreclosure ( o REO) e diventa proprieta' della banca per morosita' ed a seguito di una sentenza di un giudice. Di solito e' proceduta dalla "Short sales" descritta di seguito. Normalmente una casa in Foreclosure e' almeno 20% sotto il valore di mercato.
- Short Sales
Una casa e' in Short Sale se il compratore (con o senza l'accordo della banca) mette in vendita la proprieta' ad un valore inferiore di quanto e' dovuto dalla banca. E' facolta' della banca approvare (o meno) una proposta di acquisto per una proprieta' in short sale.
Sebbene sia vantaggioso economicamente quanto lo stato di foreclosure, l'approvazione della banca potrebbe arrivare anche dopo mesi. E magari la banca potretrebbe non approvare affatto la transazione.

Bene, Ho trovato la casa ed ora?
Il vostro agente vi fara' firmare una proposta di acquisto dell'immobile in cui specificherete la cifra in contanti che intendete versare, e quanto invece arrivera' dal mutuo. La proposta la dovete accompagnare con un assegno di circa il 5% il valore della casa.
Se il proprietario accetta avete di solito 7 o 8 giorni per eliminare le "contingencies". Le contingencies in pratica sono cioe' che potrebbe legittimamente invalidare la vostra proposta senza rimetterci la caparra.
Le "contingencies" sono:
- L'approvazione del mutuo;
Se non ricevete l'approvazione non perdete la caparra se lo comunicate al proprietario entro il termine stabilito.
- I danni strutturali;
Le case sono in legno e se le fondamenta sono compromesse la casa non e' un buon acquisto.
- Le termiti o i ragni e le formiche
le termiti soprattuto potrebbero essersi mangiati la vostra futura casa.
In genere e' a carico del compratore pagare le ispezioni per eliminare le contingencies. Ancora una volta e' fondamentale che il vostro agente vi consigli sui professionisti da usare per le ispezioni.
Voster semper Voster

18 commenti:

  1. davvero molto utile, anche perche' prima o poi saro' sull'housing market anche io... ma a SF citta' mi sa che la considerazione delle scuole pubbliche conta meno (a causa delle misure anti-segregazione). il che a pensarci bene era un primo indizio del fatto che vivi anche tu nella East Bay (poi ho letto un post precedente che confermava il punto...)

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  2. Fabrizio,
    A San Francisco in effetti non conta nulla la zona per le scuole pubbliche, ma comma 22, se uno va a San Francisco ad abitare non contempla di crescerci dei figli.

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  3. Ho letto la tua miniguida e la trovo estremamente interessante.

    Da anni mi sono posto l'obbiettivo di spostarmi negli Stati Uniti e comperarmi una casa in una zona del tipo Minneapolis.

    Da un qualche mese navigo con Zillow nella ricerca di trovare una asa per me, la mia compagna ed un futuro figlio.

    Considerando che ho 27 anni di eta' e mi posso considerare professionalmente soddisfatto, spero di poter trovare un azienda interessante nella zona e dare un occhiata in giro.

    Sono assolutamente colpito da i prezzi di alcuni immobili! Paragonabili a qualche anno di affitto in italia!

    Comunque complimenti per l'articolo ed il tuo blog.

    Spero di diventare un tuo "collega" presto.

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  4. Gianmarco
    Grazie dei complimenti. In bocca al lupo per il tuo progetto.

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  5. molto interessante (e sopattutto utile). sapresti dirmi quante tasse devi pagare per acquistare una casa?
    grazie

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  6. Anonimo
    All'acquisto non ci sono tasse particolari, ma vi sono da anticpare le tasse di proprieta' che dovrai poi pagare per ogni anno. Le tasse di properieta' ammontano a circa l'1% del valore (reale) dell'immobile. Quindi se compri una casa da 100 Mila dollari devi pagare mille dollari l'anno di tasse.

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  7. grazie mille per la rapida risposta!

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  8. Ciao se invece volessi comprare una casa a miami beach per poi affittarla, ci sono tasse in piú o cose che devonsapere ? Potresti rispondermi su streaming.pistoia@gmail.com?

    In attesa

    Grazie

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  9. ciao emigrante, mi sto guardando un po intorno per investire li. sul sito che consigli (zillow) anche se c'è poca chiareza sui prezzi: .000 omessi, oppure nella categoria vendita prezzi che si riferiscono agli affitti e altre stranezze simili, ma tutto sommato sito molto interessante. qualche sistema alternativo di acquisto(tipo aste, saldo debiti ecc.)?
    complimenti cmq per "il grande salto"!!! :)
    dino

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  10. io invece vorrei sapere a livello legislativo quali leggi ci sarebbero da osservare nella compravendita di un immobile per uno che non è americano.

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  11. Vorrei comprare casa a Miami Beach ed andarci in inverno ed affittarla per il resto dell'anno.
    Ho visto delle case carine anche sul canale interno a prezzi davvero bassi.
    Nelle vaire torri i prezzi sono molto alti e non valgono la pena, a meno che non si vada là a vivere ma per ora la mia rimarrebbe una casa di vacanza.
    Consigli??
    Grazie!
    Anna

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  12. Scusate l'ignoranza, ma se ho xx,xx € sul mio conto in banca italiano, posso comprare trasferendo parte dei soldi in una banca americana (o pagando direttamente il venditore in America) o devo dichiarare qualcosa a qualche organo preposto in Italia (vedi norme anti-riciclaggio etc..etc..)?

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  13. Correzione del 2013: Adesso chiedono il 20% per il deposito. Lo so per esperienza... ;)

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  14. salve,desidero comprare a los angeles dove ho un fratello residente,il mio desiderio sarebbe quello di riaffittare ,sto muovendo i primi passi e sono un pò confusa soprattutto sulle trappole fiscali e burocratiche italiane,nuove tasse in vigore?è necessaria la residenza?consigli? grazie

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  15. salve
    il mio sognò mi piacerebbe comprare un terreno in America sa qualcuno per favore se c è un sito che spiega dove ci sono le offerte dei terreni edificabili e uso agricolo?

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  16. Quindi si deve dare il 20% anche se, per esempio, si ha la green card? wow, non lo sapevo. Credevo fosse legato al fatto di essere temporanei o meno.

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  17. la mia domanda è, per comprare una casa in america, come funziona se non sia ha la cittadinanza?ci sono problemi?
    cambia qualcosa una volta che si compra casa li, ci vuole sempre la green card per poter stare più di 3 mesi?

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